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住宅コンサルタント
野中 清志氏
株式会社オフィス野中 代表取締役
宅地建物取引士 /日本不動産ジャーナリスト会議会員/日本不動産学会会員
大手マンションデベロッパーにて執行役員を歴任。2003年、株式会社オフィス野中を設立。年間 100本近いセミナーなど、マンション購入に関する講演・執筆等多数。実需・投資ともに20年以上の経験を活かしたユーザーサイドに立った厳しいマンション選択眼によって多くの支持を得ている。
1.マルチアクセス可能な立地
①日本を代表するターミナル駅「新宿」が生活文化圏
マンションの資産性を見る場合には「立地・交通アクセス」が重要な要素となります。 「リビオレゾン参宮橋」は小田急線「参宮橋」駅と京王線「初台」駅がそれぞれ10分以内ですが、さらにビッグターミナル「新宿」駅や「代々木」駅も徒歩圏にあります。
（1）西新宿の超高層オフィス街に徒歩でアクセス可能
同じ「新宿」駅でも東口側は歌舞伎町などの繁華街ですが、「リビオレゾン参宮橋」のある西口側（西新宿）は東京都庁や高層ビル群が建ち並び、さらに東京都庁が1991年に移転し極めて就業人口の多い日本を代表するオフィス街となっています。 「リビオレゾン参宮橋」からこうした「西新宿」のビジネス街にも近く、都庁までも直線距離でわずか約600ｍの立地です。こうしたエリアは「職住近接」を求める層にもニーズが多いため資産価値も落ちづらく、将来的にも貸しやすく法人賃貸需要も見込めるエリアです。 また西新宿は高級ホテルが多くある事も特長で、「新宿パークハイアット」まで直線距離にしてわずか約300ｍです。こうした高級ホテルが多く建ち並ぶ事で周辺エリアのブランド力を高めていると考えられます。
東京都庁（約1,010m・徒歩13分）
（2）西新宿エリアで進む再開発
西新宿エリアでは「西新宿地区再整備方針」が2023年に策定され、超高層ビルの機能更新を見据えつつ、道路や公開空地等の一体的な再編に向けたまちづくりの方向性が示されています。 新宿駅から新宿中央公園への「西新宿グランドモール」を核とした賑わいの創出などが進められています。また新宿中央公園についても再整備事業が進んでおり、今後2040年代にかけて「新宿のまち全体の再整備」が進められています。
西新宿の再開発についてはこちら（3）羽田空港アクセス線が開業予定
「新宿」駅から「羽田空港」へ直通となる「羽田空港アクセス線」の開業が予定されています。現在は「東京」駅と「羽田空港」を結ぶ「東山手ルート」が着工され2031年の開業を予定しています。「新宿」駅と「羽田空港」を結ぶ「西山手ルート」はその後の開業となると思われます。今後も「新宿」駅及び周辺エリアの利便性はますます向上すると共に、空港線の開通により観光はもとより国際的なビジネスチャンスが一機に拡大し、東京都が推進するアジアヘッドクォーターのキーステーションとなる可能性を秘めています。
②明治神宮の入り口、小田急線「参宮橋」駅へ徒歩7分
（1）小田急線「参宮橋」駅
小田急線は1927年に小田原急行鉄道として新宿～小田原間が開通し、2027年には開業100年を迎えます。京王線と並んで人気のある路線と言えます。 「参宮橋」駅は1927年に開業した歴史のある駅です。2020年にリニューアルされ、「多摩産材」を多く使用した木の温もりの感じられる駅となりました。駅舎は神社をモチーフとしたデザインで、明治神宮の入り口にふさわしいイメージとなり、「東口改札口」も新設されました。 「新宿」駅からわずか2駅ですが、新宿の喧騒から離れた静かな住宅街が広がっています。 小田急線の乗車人員ランキングを見ると「参宮橋」駅は60位となり、都心に極めて近いにもかかわらず非常に落ち着いた駅である事が分かります。またこれは参宮橋駅周辺の住宅供給が少ない事も示しており、その希少性から資産価値の高止まりを読み取る事ができます。
2023年買って住みたい街ランキングと比較し、2023年買って住みたい街「急上昇ランキング」1位は689ランクアップの「参宮橋」
※LIFULL HOME'S調べ。2023年1月1日～2023年12月31日までの期間におけるLIFULL HOME'Sに掲載された賃貸物件・購入物件（首都圏版：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）のうち、実際の問合せ数を駅別に集計。
（2）西参道プロジェクト
物件近くの高速高架下では、明治神宮鎮座100年を機に進められている「西参道プロジェクト」の一環として「駒テラス西参道」が2023年に開業しました。150ⅿの高架下を整備し「駒テラス西参道公園」の他「将棋関連」の施設やホールなどが開業しました。将棋文化を通じた街の発展が期待されます。 参宮橋の魅力についてはこちら
（3）代々木公園
明治神宮に隣接して「代々木公園」があります。東京23区の都立公園では5番目に広く、中央広場には緑に囲まれた広場に芝生と水景施設があるほか、陸上競技場や球戯場などのスポーツ施設もあります。 代々木公園は東急不動産による「グレーターシブヤ」の一環として再整備する「代々木公園Park-PFI計画」があり、公園内の整備の他「ランニングステーション」「フードホール」など2025年の供用が予定されています。 こうした施設により散策やスポーツなど健康的な生活を送る事もできます。
代々木公園（約1,320m・徒歩17分）
（4）再開発の進む「初台」駅周辺
「初台」駅周辺では再開発が進んでいます。「西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業」は「初台」駅と新宿パークタワーの間のエリアの大規模再開発計画です。都市再生緊急整備地域のエリアにあります。「初台」駅周辺は今後さらに商業施設の増加などで街が活性化し、エリア全体の資産価値を押し上げる要因となると考えられます。
＜新宿区「西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業」＞
https://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_05_00021.html2.渋谷区マンションの資産性
①物件周辺の地価は上昇傾向に
「リビオレゾン参宮橋」に近い代々木四丁目の地価動向を見ると、2020年には前年比5.7％と大きく上昇していました。2021年には新型コロナの影響もありわずかに下落となりましたが2022年には上昇に転じ、2023年には4.5％と地価が回復基調となっています。周辺はマンションや住宅も多く建設され、まとまったマンション用地の供給も少なく、このエリアのマンションの資産価値は高いと考えられます。
物件周辺の地価動向
＜渋谷区代々木四丁目36-18＞公示地価 地価変動率の推移（前年比）
| 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | |
|---|---|---|---|---|
| 地価変動率 | 5.7％ | △0.9％ | 0.9％ | 4.5％ |
＜国土交通省「地価公示」＞
②将来貸しやすいマンションの条件は
将来貸しやすく売りやすいマンションの条件として「都心に近い」「複数の駅、路線が利用できる」「住環境が優れている」「災害に強い立地」などの条件が挙げられます。 「リビオレゾン参宮橋」はこうした条件を備えており、ブランド性の高い初台・参宮橋など都心に近く西新宿のビジネス街に徒歩圏の立地は住宅需要も多く、将来的にもマンションの資産価値が落ちづらいと考えられます。また物件建設地は地震に対する被害や洪水にも比較的強いエリアであり将来的にも安心と考えられます。
3.完成マンションの魅力
多くの新築マンションは完成前に販売される事が多いですが、「リビオレゾン参宮橋」は完成していますので実際の建物を確認する事ができます。専有部分や共用部分を始めランドプランや日照・眺望なども実際に目で見て確かめる事ができます。共用部分ではマンションの顔とも言えるエントランスや外観やエレベーター、さらに専有部分も実際に見られますので室内の様々な設備やサイズなども確認でき、家具が入らないという事もありません。 住宅ローン金利は引き渡し時の金利が適用されますので、竣工が1年後などの場合は金利が上昇している事もあります。「リビオレゾン参宮橋」はすぐに引き渡しできますので現在の低金利を利用する事ができます。現在のように金利が上昇傾向にある場合は有利であると言えます。また建物が完成していますので、すぐに入居できる事もメリットです。 既に完成しているマンションは用地の仕入れも数年前に済んでいます。現在は地価・建築費が上昇していますので、今後発売されるマンションはさらに価格が上昇する可能性もあります。
竣工後販売のメリットについてはこちら
4.どうして今が買い時なのか
都心のマンション価格が上昇している中で「渋谷区」ブランドのマンションの資産性・希少性も高まってきています。開発が進む新宿・渋谷には今後も大きく発展が続き、就業人口の増加や商業施設の増加などが予想されます。都心型のマンションの価格は今後も高い水準で推移する事が予想されます。 景気が回復基調にある中で、今後さらにインバウンドの増加も予想され経済全体の底上げにもつながります。 こうした中で金利の上昇も予想されています。日銀による金融緩和は継続していますが長期金利は上昇傾向にあり住宅ローンも小幅ながら上昇しています。 都心のマンション需要が高まる中でこうした好立地のマンションは将来的にも資産価値が維持されやすく、低金利の今が購入には良いチャンスではないかと考えられます。
5.住宅評論家による現地レポート
実際に筆者は現地を視察しましたのでレポートさせて頂きます。 「新宿」駅から小田急線に乗車しわずか2駅目の「参宮橋」駅に降り立つと、駅前は多くの街路樹や東京乗馬倶楽部などがありとても都会とは思えない雰囲気が漂っています。また明治神宮等の参道入口が近く程緑豊かで綺麗な歩道となっています。 「参宮橋」駅から現地まで7分、また京王線の「初台」駅からも徒歩9分とアクセスも良好です。 「初台」駅周辺は「東京オペラシティ」や「新国立劇場等」もあり文化的な香りが漂う街と言えます。駅周辺にも多くの商業施設や素敵なカフェが多く華やかな雰囲気を醸し出しています。 「リビオレゾン参宮橋」は都心でありながらとても閑静な住宅街に建設されています。筆者はタワーマンションを始め多くのマンションを視察してきましたが、交通アクセスが良くさらにひっそりと佇むような雰囲気の当該マンションは極めて稀有な存在と感じました。 「リビオレゾン参宮橋」は居住性・資産性・希少性・将来性などの観点から見ても極めて優良なマンションと感じます。
